专家：搭建资产管理监测指标体系 助力住房租赁市场健康发展

　　作为我国保障性住房体系的重要构成部分，各地保障性租赁住房的筹建工作正在按下加速键，各地多元化主体纷纷因地制宜以自建、改建、纳保等多种形式迅速响应，扩大供给。

　　“由于我国住房租赁行业还处在发展初期，缺乏完善的指标监测体系，租赁住房的运营优化常常难以有的放矢。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然坦言。

　　对此，日前发布的《中国住房租赁市场资产管理白皮书》（以下简称“白皮书”）,将全生命周期资产管理的概念引入住房租赁行业，初步搭建了该领域的资产管理监测指标体系：一是底层资产识别，即EILT区域分级模型；二是与资产效率相关指标，如各房型面积指标等;三是利润相关指标，主要包括租金坪效、出租率、非租金收入占比、经营毛利率（GOP）、总人力成本占比、能源费占比、市场营销费占比、续约率等。

　　赵然表示，随着大体量的保租房陆续入市，作为持有运营业态如何延续微利可持续的高质量发展模式就成为破题关键。

　　以资产效率指标为例，ICCRA住房租赁产业研究院基于多年市场数据积累发现，我国住房租赁市场的主要产品类型（高端公寓、青年公寓、租赁式社区及宿舍型公寓）的房间面积均呈下降趋势，这与行业开始意识到总建造成本及后期折旧摊销成本密不可分。与此同时，行业中开始涌现一批关注户内设计，通过优化产品、收纳体系来提高空间利用效率的新品牌。

　　赵然还表示，住房租赁行业要向高质量发展转型，其中三个关键参与方（资产持有方、资产管理方、资产运营方）必须协调一致。资产管理体系化建设则是保持一致行动、实现高质量发展的有力工具，通过可量化的监测指标，确保三方实现自身的职责和目标，将高质量发展落到实处，落到数字上。

　　持有运营业态与开发销售业态的底层逻辑截然不同，更加强调通过持续租金收入和长期价值增长来获取收益。因此，行业的高质量发展都需要落到一个个指标上来。“细抠每一个指标，把运营做到极致，才能做到微利可持续，才是住房租赁行业完成高质量发展转型的必由之径。”赵然总结道。

　　白皮书指出，我国住房租赁市场在城市间以及城市内部的不同区域之间存在着显著差异，并首次提出「EILT区域分级模型」，依据区域的经济因素、产业因素、生活配套以及交通通达性，白皮书划分出5级，以帮助勾勒、理解不同区域的租住市场特点和潜在机会，为相关利益相关方提供决策参考。

　　去年8月，首批四只住房租赁公募REITs集中上市，我国住房租赁行业正式迈入金融支持的发展阶段。白皮书显示，在我国17个租赁热点城市中需求锚定区域占比平均值为38.8%。近半数(8个城市)热点城市的需求锚定区域占比超过了平均值，表明租住需求显著集中。以需求锚定区域为考察坐标，住房租赁企业可以更有针对性的投入资源，打造更贴合市场需求的租赁产品。

　　随着各地城投集团积极投入保租房建设，赵然表示，期待行业开拓出保租房全生命周期运营和地方特色产品开发的新思路。（记者 许维娜 实习生 张思锐）