新增涉房信贷占比不超30%并非新政 政策收紧前房企抢跑融资

　　房企融资政策近期成为各方关注的焦点。同时，年底银行房贷放款速度会否受到房地产融资政策的影响?针对监管要求大行控制涉房信贷增速的消息，中证君询问了多家银行，均表示未收到收紧贷款增速占比的相关通知。同时有全国性股份制银行人士指出，对其所在的银行来说，涉房新增贷款占比不超过30%是2018年以来一直执行的要求，由此推测相关要求可能为部分超标银行的窗口指导。

　　年初即已表态

　　值得注意的是，今年1月16日，央行金融市场司司长邹澜曾表示，要继续严格控制房地产在新增信贷资源上的占比。

　　中证君了解到，银行近年来一直有针对涉房新增贷款占比的限制，虽未有明文，但各家银行基本都遵守这一规定。

　　上市银行涉房信贷主要有两个部分，分别是住房按揭贷款和对公业务中的房地产贷款，后者俗称“开发贷”。从2020年上市银行中报来看，六大国有银行中，涉房新增信贷占比均较2019年年年末有所下降，仅中行新增涉房新增贷款占比超过30%。

　　股份制银行中虽有部分银行上半年新增涉房新增贷款占比超过30%，但由于整体体量较小，对行业融资影响或有限。

　　前述股份制银行人士指出，目前监管对于房地产融资整体态度为“稳中从紧”，对于银行表内广义口径房地产贷款融资进行限额管理，对增速和增量占比进行控制，纳入MPA考核。包括但不限于永续类债券发行暂停，存量债券到期减量续作，严控信贷资金绕道建筑业或其他行业流向房地产等。

　　多地房贷额度充足

　　“春江水暖鸭先知”，大中城市的房地产中介是对银行贷款最为敏感的人群。中证君询问了北京、上海等多地地产中介，其普遍反映，当地目前未听到房贷收紧的信息，但临近年底，不排除部分额度紧张的地区放款时间会变长。

　　在北京，由于严格的信贷杠杆限制，客户能够从银行获得的贷款总额非常有限。或许是受今年疫情影响，各大银行加大了对符合条件的购房者的信贷支持。今年以来，各家银行放贷尤其是商业贷款的时间明显缩短，总体来看额度充足。

　　一位北京地区资深中介对中证君表示，今年银行房贷额度都很充足。从之前的放款情况看，今年走的商业贷款的单子通常过完户两三天就放款了，特别快，正常应该是1个月。他同时认为，按照目前的进度，以往每年年底出现的卡额度的现象今年不大可能出现。

　　上海地区一位中介对中证君表示，从他们了解的情况来看，上海地区今年房贷额度较为充足，不过临近年底，可能会出现放款时间变长的情况，但应该不至于卡额度。

　　短期压力或被夸大

　　受融资“三条红线”以及部分房企融资情况暴露影响，各界高度关注房地产融资问题。实际上，从近期的融资情况来看，房企融资并未受到非常大的影响，尽管近期成本有所上升，但在一段时期内仍然处于中低水平。

　　近年来的一个趋势是，中大型房企融资越来越依靠发债。从发债情况可以一窥房企融资难易程度和成本情况。

　　贝壳研究院统计整理数据显示，2020年第三季度，境内外债券融资发行307次，融资规模约3247亿元，同比增长14%，发债规模刷新历史纪录。贝壳研究院认为，下半年监管部门已多次释放监管升级、金融收紧的信号，三季度作为收紧的过渡期仍保持较高的发债规模，预计四季度增速会有所下滑。

　　从三季度结构来看，八九两月环比发债规模下降，且降幅逐步扩大，融资监管影响已初步显现。预计四季度融资规模大概率保持环比下降，因此将进一步加大房企销售端压力。房企为冲击年度目标，抢占中秋、十一双节假期市场，或多采用促销政策，用回款对冲融资端压力。

　　从票面利率来看，三季度境内外融资利率走高。与上半年融资利率下降趋势不同，三季度境内外票面利率明显上涨，但从长期角度看仍保持中低水平。融资环境趋紧与房企融资需求居高，助推债券利率增高，融资低利率窗口期已过，预计四季度融资利率或将保持增长态势。

　　从发行期限来看，三季度境内外债券融资发行期限相对稳定，有小幅波动。境内债券发行期限有小幅上涨，保持了上涨趋势;境外方面，债券发行期限小幅降低，外部环境高度不确定性保持，境外债市四季度短期债务占比或将大幅上升。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，首先，从目前的实际执行情况看，房企融资的难度处于历史最低水平，平均融资利润也非常低，平均融资成本票面利率集中在4%-5%左右，远远低于去年同期的6%-8%。其次，房企抓紧融资，避免政策变动。从房企融资看，越来越重视境内融资。第三，整体看，境内房地产销售有所缓和，大部分企业销售增加，但房企依然在尽量大额度融资。大部分房企为了应对可能的市场变化，加快储备资金。对于杠杆率比较高的企业来说，最近融资压力有所增加，但也有应对之策，加强销售加快回款或是选项之一。