房地产市场“金九”成色足 房价涨势缓和

　　“金九”市场销售成色足，龙头房企表现优异

　　1-9月份，商品房销售面积11.7亿平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5个百分点;商品房销售额11.6万亿元，增长3.7%，增速提高2.1个百分点。

　　房地产市场成交在继续好转，商品房销售面积和销售额增速连续8个月回升。从单月情况来看，9月销售面积和销售额分别高达1.86亿平方米和1.87万亿元，纵向比较堪称历史“最旺金九”。主要受益于供货量的持续推升，需求方相对前期动能稍显乏力，新盘去化率出现降低。

　　龙头房企销售表现优异，碧桂园、保利、中海等单月合约销售金额同比增长了20%以上。前三个季度“千亿俱乐部”房企数量达21个，平均销售额高达2421亿元。四季度在房企年度销售业绩目标驱使下，供货力度有望继续保持。

　　房价涨势缓和，局部上行预期可能引发调控

　　9月，70个大中城市新建商品住宅价格环比和同比增速分别为0.3%和4.5%，较上月收窄0.3个百分点和0.2个百分点;二手房价格环比和同比增速分别为0.3%和2.2%，均与上月持平。

　　从数据来看，房价总体上涨的势头有所缓和，这与三季度以来深圳、杭州、无锡等多地接连收紧房地产调控政策有关。不过从局部情况看，许多热点城市仍然面临着较强的房价上行预期，这很可能引发四季度出现更多调控。可选的房地产调控政策储备包括：升级限购、限贷、限售，提高增值税、契税要求，严格土地出让条件等，边际调整空间较小。

　　开发投资稳增，融资新规或使后续拿地两极分化

　　1-9月份，全国房地产开发投资10.3万亿元，同比增长5.6%，增速比1-8月份提高1个百分点。其中，住宅投资7.7万亿元，增长6.1%，增速提高0.8个百分点。

　　房地产投资增长的主要来源于前期土地购置费延期缴纳的贡献。9月土地成交价款累计同比增长13.8%，增速再度提高2.6个百分点，对后续房地产投资稳健增长接续动力。施工和开工方面没有明显亮点，仍处在“稳”和“补”的过程中。前三季度房屋施工面积累计86亿平方米，同比增长3.1%，保持在稳定增长区间;新开工面积累计16亿平方米，同比下降3.4%，仍未补齐缺口。

　　重点房企资金监测和融资管理新规已开始试行，房企总体资金面尚未受到实质影响，9月到位资金累计同比增速较上月还提高了1.4个百分点。根据近日央行金融市场司的表态，下一步房企融资新规的适用范围还将稳步扩大，这可能使房企外部融资渠道边际收紧，到位资金结构将向内源融资转变。受此影响，房地产开发企业后续拿地倾向可能呈现两极分化，多数房企态度趋于谨慎，万科、保利等具资金实力的龙头企业仍有布局倾向。(作者：交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟、资深研究员夏丹)