这份报告出炉！下半年昆明消费市场将借势旅游回暖

　　7月12日，仲量联行发布《2022年上半年昆明商业地产市场报告》。当中显示：昆明二季度甲写新租放缓，旅游回温助推零售消费复苏。随着暑期来临，旅游业利好政策不断，昆明名列暑期机票预订热门目的地前十。下半年，预计昆明消费市场将借势旅游回暖，随着全国各地游客的到来，购物中心消费将得到稳步提升。

　　新租放缓，策略调整，租约稳定性关注度提升

　　4月后，沿海疫情反弹，外省头部企业入昆选址暂缓。宏观环境不确定性增加，致使市场主体在房地产策略方面趋于审慎。在传统成交旺季的二季度，昆明甲级办公楼市场新租量仅实现一季度的67.8%。

　　市场需求的看跌预期也让租户结构、租约稳定性的议题走热。季内，本土小微企业受疫情冲击大。数据显示，300平方米及以下的租户流失率达9.2%。该类企业抗风险能力较弱，开源节流以应对主营业务收入不足。退租、缩租等趋紧的房地产策略更为常见。从行业来看，零售贸易、消费服务受影响更大;房地产行业的复苏之路亦步亦趋。

　　上半年，昆明甲级办公楼市场净吸纳量仅实现7100平方米，空置率累计上涨2.7个百分点。供应方面，2022年上半年昆明全市仅录得中交南亚总部大厦交付，这也是巫家坝商务区首个办公楼项目，城市新增供应处于低位。

　　基建、IT软件类企业需求相对稳健，律所等专业服务企业表现亮眼

　　2022年前5月，昆明市固定资产投资(不含农户)同比增长0.5%，其中基础设施投资增长11.0%，基建类企业持续助力昆明重点项目建设，上半年昆明甲级办公楼中约25.3%的办公需求来自地产建筑，该行业亦为昆明市场主要需求来源。此外，伴随着科技产业布局调整，西部科技互联网产业优势加速提升。甲级物业中科技互联网产业占比持续上升，上半年新租占比17.3%。其中，服务B端的软硬件类企业需求持续稳健，未来昆明办公楼市场将承接更多相关产业转移。

　　受疫情影响，各类资本交易、小微企业产生的合同纠纷的剧增为律所带来业务和收入增长。2022年上半年专业服务类需求占比录得约16.5%，由律所为代表的商务服务类公司的需求增长。与此同时，为小微客户、个体经营者等主要客群解决短期资金周转问题的小额贷款行业，二季度需求亦有小幅增长。

　　政策利好加持，“稳续租”成市场第一要务

　　为有效稳住当前入驻率，部分业主对于高风险行业客户实行提前预警，扩大房源招商期，降低楼宇空置成本;对于租赁相对稳定企业，业主则更加注重提高客户黏性、增加楼宇福利等策略。6月，昆明市人民政府印发的《扎实稳住经济增长的实施方案》发布多条企业纾困政策，未来将有效缓解企业运营难题，进一步稳定办公楼市场。

　　针对新租企业，扩大营销、价格优惠仍为市场主要手段。二季度市场需求走低，租金下行压力再次加大。截至第二季度末，昆明甲级办公楼平均租金录得78.6元/平方米/月，上半年累积跌幅1.5%，其中一季度环比跌幅0.7%，二季度环比跌幅0.8%。

　　全年需求或低于预期，短期内价格策略仍为关键

　　随着第三季度多城市复工复产，办公楼需求有望出现回暖迹象。但与2020年相比，今年市场的整体不确定性相对上升，企业与个人“观望”的边界或将被放大，短期影响被放大，全年办公楼需求或将低于预期。空置压力短期难以消化，租金下降趋势或将持续。但长期来看，随着6月地铁5号线的开通，昆明基础建设进入快车道，城市更新的推进将有效焕活昆明产业动能。在迎接西部产业转移与对外贸易窗口双向机遇下，昆明办公楼需求端长期看涨。而办公楼产品、服务与高质量企业需求的匹配情况则是未来实现产业落地的关键。

　　宏观环境下租赁需求放缓，全市空置率有所上升

　　受疫情散点复发影响，经济指标增速回落，消费下行压力有所加大。1-5月，全市社会消费品零售总额1,229.6亿元，同比下降2.3%。其中，商品零售1,019.0亿元，下降2.3%;餐饮收入210.6亿元，下降2.7%。购物中心品牌调整增多，新租需求减弱，商场去化速度放缓。其中，餐饮受到较大冲击，部分外来连锁餐饮品牌市场表现不及预期，已开启新一轮店铺优化调整。此外，受去年颁布的“双减”政策的持续影响，部分教培机构转型困难进而退出市场。截至二季度末，昆明优质零售物业市场空置率较去年年末上升2.9个百分点，报15.4%。租金方面，疫情给市场带来的不确定性增加，消费者变得更加谨慎，商家拓店也更趋保守。为激活市场、提升入驻率，部分商场运营方降低市场预期，希望通过租金策略实现议价换量，扩大体验业态引入比例。受此影响，全市上半年优质购物中心首层平均租金较去年年末下降1.1%，报364.8元/平方米/月。

　　暑假开启，昆明名列暑期机票预订热门目的地前十

　　供应方面，预计下半年南亚风情第壹城与七彩Me Town将完成升级调改;明年市场还将迎来包括万象城、龙湖时代天街在内的多个优质项目入市，商业环境持续优化。与此同时，城市轨道交通日趋完善，地铁5号线的开通将串联多个购物中心，购物通达性显著提升。

　　伴随暑期来临，旅游业利好政策不断，昆明市随即推出减免门票、住宿打折等优惠活动。大数据显示，昆明名列暑期机票预订热门目的地前十。从长远看，伴随社会经济向前发展，消费者追求更高品质的物质和精神生活的趋势将持续。下半年，预计昆明消费市场将借势旅游回暖，随着全国各地游客的到来，购物中心消费将得到稳步提升。

　　仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示：“昆明商业地产市场整体处于成长期，新兴区域仍有投资机遇。下半年，社会经济活动与来滇旅游客流也将有望在暑期黄金档期陆续复苏。长期来看，昆明商业地产市场的有序发展需要依托政府积极推动产业招引、引入地标商业项目，从而实现市场的提档升级。”(记者 张勇)